[생활법률-568호] 토지소유자가 자기 소유의 토지 위에 건축된 미등기건물을 전전매수 해서 점유하고 있는 피고를 상대로 부당이득반환 등 청구 가능 [대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133, 243140 판결]

원고의 부친이 살아생전 소유하던 이 사건 토지를 포함해 서울 영등포구 일대 82필지 지상에 A시장의 대지소유자들이 1969년 상가운영회를 구성해 그 주도로 1970년 말까지 기존 상가건물을 철거하고 새로운 상가(이 사건 상가)를 신축했다. 당시 신축 상가 부지에는 기존 상가 통행로로 사용되던 국유지도 일부 포함됐는데, 상가운영회는 장차 국유지를 불하받을 예정으로 사업을 진행했다.

상가운영회 소속 회원들은 종래 자신들의 토지 위에 3층짜리 신축 건물을 연쇄적으로 건축하는 방식으로 사업을 진행했는데, 원고의 부친도 그 소유의 이 사건 토지 위에 3층짜리 점포(원고 점포)를 신축했다. 이때 상가운영회는 원고 점포의 한쪽 벽에 붙여 국유지 일부에 상가운영회 소유의 공유 점포를 신축했다.

하지만 상가운영회는 이 사건 상가부지에 포함된 국유지에 대한 불하대금을 지급하지 못해 이 사건 상가 전체에 대한 건축허가를 받지 못했고, 현재까지 이 사건 상가는 미등기 상태다.

상가운영회는 1973. 6. 4. 공유점포와 대지를 B업자에게 공사대금 지급을 위한 대물변제로 양도했고, 이후 B업자는 C에게, 다시 C는 1998. 1. 22. 피고에게 순차적으로 위 공유점포(피고점포) 및 대지를 매도 및 인도했다. 피고는 C에게 피고점포에 대한 매매대금을 모두 지급한 다음 점포를 인도받아 현재까지 이를 배타적으로 점유·사용하고 있다.

서울시 영등포구청장은 2004. 1. 이 사건 상가 부지를 포함한 영등포동 일대 국유지에 대한 무단점유 실태를 조사하기 위해 ‘국유재산점유 실태조사계획’을 수립해 현황측량을 실시하는 과정에서 원고 점포가 이 사건 토지를 벗어나 우측으로 치우쳐 일부 국유지 위에 건축됐고, 순차적으로 원고점포에 접한 피고점포도 우측으로 치우쳐 이 사건 토지 중 일부를 침범한 사실이 밝혀졌다.

이후 원고가 피고에게 부당이득반환소송을 제기한바 원심은, 타인 토지 위에 권한 없이 건물이 존재하는 경우 건물의 법률상 소유자가 건물 부지에 대한 부당이득반환의무를 부담한다는 전제 아래, 미등기건물인 피고 점포의 원시취득자는 상가운영회이고, 피고가 피고 점포를 매수하여 실제로 점유·사용하고 있더라도 피고 점포에 관한 소유권이전등기를 마치지 못한 이상 피고 점포의 법률상 소유권자라고 볼 수 없으므로, 피고 점포의 적법한 소유권자가 피고임을 전제로 한 원고의 부당이득반환청구는 이유 없다고 판단, 원고의 부당이득반환청구를 배척했다.

허나, 대법원은 달리 판단했다. 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다39157 판결 등).

타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 할 것이고(대법원 1962. 5. 31. 선고 62다80 판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 등 참조), 이는 건물 소유자가 미등기건물의 원시취득자이고 그 건물에 관하여 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 아니하므로, 미등기건물의 원시취득자는 토지 소유자에 대하여 부당이득반환의무를 진다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 참조).

한편 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다. 이러한 경우 미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대채무 관계에 있다고 볼 것이다.

피고는 미등기건물인 피고 점포에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 원고 소유의 이 사건 토지 중 일부를 포함한 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있으므로, 그 부지의 점유·사용에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다.

[참조조문] 민법 제192조, 제413조, 제618조 위헌조문 표시 민법 제741조